Lo staff di tusciafisco.it segnala la pubblicazione del documento «RAPPORTO IMMOBILIARE 2013 - Il settore residenziale» (download .pdf), elaborato dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'ABI e diffuso il 14.5.2013.
Abstract:
«Presentazione
Il Rapporto Immobiliare 2013, dedicato al settore residenziale, rappresenta l’appuntamento annuale per il riepilogo del consuntivo dell’anno precedente relativamente al mercato immobiliare delle abitazioni, basato sulle informazioni disponibili nelle banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Anche quest’anno nel Rapporto Immobiliare l’ABI, con la quale prosegue una proficua collaborazione, propone l’analisi dell’indice di affordability, una misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie.
Le analisi riportate nel Rapporto presentano:
Abstract:
«Presentazione
Il Rapporto Immobiliare 2013, dedicato al settore residenziale, rappresenta l’appuntamento annuale per il riepilogo del consuntivo dell’anno precedente relativamente al mercato immobiliare delle abitazioni, basato sulle informazioni disponibili nelle banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Anche quest’anno nel Rapporto Immobiliare l’ABI, con la quale prosegue una proficua collaborazione, propone l’analisi dell’indice di affordability, una misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie.
Le analisi riportate nel Rapporto presentano:
-
gli andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze (magazzini, box e posti auto in gran parte collegati al settore residenziale);
-
le classi dimensionali, le superfici complessive e le superfici medie delle abitazioni oggetto di compravendita, stimate in relazione ai vani catastali;
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gli andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
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il valore del volume di scambio delle abitazioni, stimato sulla base delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle superfici compravendute calcolate;
-
le caratteristiche dei prestiti erogati dagli istituti di credito tramite mutuo ipotecario in termini di numero di compravendite che utilizzano tale strumento di finanziamento, capitale erogato complessivo e medio per unità, durata e tasso di interesse medio iniziale pattuito.
Per una più agevole consultazione il Rapporto si compone di una parte generale, che presenta i dati nazionali con approfondimenti per macro-aree geografiche (Nord-Ovest, Nord-Est, Centro, Sud ed Isole), e di 14 schede regionali, ognuna dedicata ad una o più regioni, nelle quali sono riportati i dati sul mercato immobiliare residenziale con il dettaglio delle province e dei capoluoghi. Gli argomenti trattati, sia nella parte generale sia nelle schede regionali, sono suddivisi in due capitoli.
Il primo capitolo è dedicato all’analisi delle compravendite delle abitazioni e riporta una stima di larga massima del valore commerciale del volume di scambio.
Il secondo capitolo presenta i dati sui mutui ipotecari, con indicazioni sul numero di compravendite di abitazioni (e le loro dimensioni) effettuate con l’ausilio del mutuo ipotecario, il capitale erogato, la durata e il tasso d’interesse iniziale pattuito.
Nella parte generale, inoltre, sono presenti ulteriori due capitoli dedicati all’approfondimento dei diversi aspetti del mercato immobiliare residenziale già illustrati, per le diverse regioni e per le principali città italiane.
Segue una breve nota che illustra, in sintesi, le fonti e i criteri metodologici utilizzati nelle analisi condotte.
Come si è già accennato, un capitolo è, infine, dedicato all’indice di affordability curato dall’ABI
1 Le compravendite
Il mercato immobiliare delle abitazioni subisce un vero crollo nel 2012, perdendo oltre 150 mila compravendite rispetto all’anno precedente: si tratta del peggior risultato dal 1985 quando le abitazioni compravendute erano state circa 430 mila.
Dopo l’inversione di tendenza registrata a partire dal 2007, dopo il decennio di crescita 1997-2006 nel quale le abitazioni compravendute si sono incrementate quasi dell’80%, la caduta del mercato sembrava potersi arrestare. Invece, dopo la sostanziale tenuta del mercato nel biennio 2010-2011, il risultato del 2012 è stato senza dubbio deludente.
Questo esito non è endogeno al mercato immobiliare. Nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d’arresto del ciclo espansivo in quanto i tassi di interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti rapidamente negli anni precedenti, riducevano l’accesso delle famiglie al mercato residenziale. In effetti, ben prima della crisi economica dell’agosto 2008, il mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si contrasse del 7% rispetto all’anno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento la cui entità sarebbe stata determinata, per le condizioni di allora, essenzialmente dall’andamento dei tassi di interesse. La crisi del 2008-2009 ha fatto precipitare i livelli di domanda e di reddito e per un certo periodo ha bloccato di fatto il finanziamento bancario e ciò ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenziale. Quest’ultimo ha subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anzidetto, portando il livello del volume di scambio attorno alle 614 mila unità abitative.
Nei due anni successivi vi è stata una sostanziale stazionarietà con i livelli di scambio galleggianti attorno a quello del 2009. Questo relativo equilibrio è stato spazzato via dall’acuirsi, nella seconda metà del 2011, della crisi economica italiana accentuatasi nel corso del 2012. L’anno passato, infatti, ha registrato un’ulteriore variazione negativa del Pil reale (-2,4%), un tasso di disoccupazione crescente, una riduzione dei livelli di reddito disponibile delle famiglie (minore occupazione e intenso ricorso alla cassa integrazione).
Queste condizioni hanno portato ad una riduzione della spesa per consumi finali delle famiglie sul territorio economico che in termini reali (valori concatenati con riferimento all’anno 2005, fonte ISTAT) porta la serie trimestrale delle variazioni tendenziali (dato trimestrale di un anno su quello dello stesso periodo dell’anno precedente) ai livelli riportati in Tabella 1.
Se l’intera spesa per consumi in termini reali si è ridotta del 4,1% su base annua e con variazioni tendenziali crescenti dal III trimestre 2011 al III trimestre 2012, sarebbe stato inimmaginabile pensare che l’acquisto di abitazioni, che richiede comunque un significativo impegno finanziario della famiglia e sovente per un periodo assai lungo, non avesse mostrato una significativa contrazione, come infatti vi è stata. Per giunta nel corso del 2012 i tassi di interesse sono aumentati. In questo quadro, l’aumento della tassazione sulla proprietà ha aggiunto un ulteriore elemento (comunque non il più significativo) alla contrazione della domanda con riguardo essenzialmente al mercato delle seconde case.
L’entità della caduta del mercato residenziale nel 2012, tuttavia, va al di là di ciò che ci si poteva attendere sulla base dei numeri delle variabili economiche. Probabilmente, se muta e diventa più incerto il quadro delle aspettative di lungo termine delle famiglie, il passaggio immediato è la rimodulazione drastica e repentina dei piani di spesa, una ricerca di luoghi più sicuri per i flussi di nuovo risparmio e non trovandoli una maggiore tesaurizzazione. Questo può spiegare l’accrescersi dell’intensità delle variazioni negative del mercato residenziale di trimestre in trimestre nel corso del 2012».
Il primo capitolo è dedicato all’analisi delle compravendite delle abitazioni e riporta una stima di larga massima del valore commerciale del volume di scambio.
Il secondo capitolo presenta i dati sui mutui ipotecari, con indicazioni sul numero di compravendite di abitazioni (e le loro dimensioni) effettuate con l’ausilio del mutuo ipotecario, il capitale erogato, la durata e il tasso d’interesse iniziale pattuito.
Nella parte generale, inoltre, sono presenti ulteriori due capitoli dedicati all’approfondimento dei diversi aspetti del mercato immobiliare residenziale già illustrati, per le diverse regioni e per le principali città italiane.
Segue una breve nota che illustra, in sintesi, le fonti e i criteri metodologici utilizzati nelle analisi condotte.
Come si è già accennato, un capitolo è, infine, dedicato all’indice di affordability curato dall’ABI
1 Le compravendite
Il mercato immobiliare delle abitazioni subisce un vero crollo nel 2012, perdendo oltre 150 mila compravendite rispetto all’anno precedente: si tratta del peggior risultato dal 1985 quando le abitazioni compravendute erano state circa 430 mila.
Dopo l’inversione di tendenza registrata a partire dal 2007, dopo il decennio di crescita 1997-2006 nel quale le abitazioni compravendute si sono incrementate quasi dell’80%, la caduta del mercato sembrava potersi arrestare. Invece, dopo la sostanziale tenuta del mercato nel biennio 2010-2011, il risultato del 2012 è stato senza dubbio deludente.
Questo esito non è endogeno al mercato immobiliare. Nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d’arresto del ciclo espansivo in quanto i tassi di interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti rapidamente negli anni precedenti, riducevano l’accesso delle famiglie al mercato residenziale. In effetti, ben prima della crisi economica dell’agosto 2008, il mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si contrasse del 7% rispetto all’anno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento la cui entità sarebbe stata determinata, per le condizioni di allora, essenzialmente dall’andamento dei tassi di interesse. La crisi del 2008-2009 ha fatto precipitare i livelli di domanda e di reddito e per un certo periodo ha bloccato di fatto il finanziamento bancario e ciò ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenziale. Quest’ultimo ha subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anzidetto, portando il livello del volume di scambio attorno alle 614 mila unità abitative.
Nei due anni successivi vi è stata una sostanziale stazionarietà con i livelli di scambio galleggianti attorno a quello del 2009. Questo relativo equilibrio è stato spazzato via dall’acuirsi, nella seconda metà del 2011, della crisi economica italiana accentuatasi nel corso del 2012. L’anno passato, infatti, ha registrato un’ulteriore variazione negativa del Pil reale (-2,4%), un tasso di disoccupazione crescente, una riduzione dei livelli di reddito disponibile delle famiglie (minore occupazione e intenso ricorso alla cassa integrazione).
Queste condizioni hanno portato ad una riduzione della spesa per consumi finali delle famiglie sul territorio economico che in termini reali (valori concatenati con riferimento all’anno 2005, fonte ISTAT) porta la serie trimestrale delle variazioni tendenziali (dato trimestrale di un anno su quello dello stesso periodo dell’anno precedente) ai livelli riportati in Tabella 1.
Se l’intera spesa per consumi in termini reali si è ridotta del 4,1% su base annua e con variazioni tendenziali crescenti dal III trimestre 2011 al III trimestre 2012, sarebbe stato inimmaginabile pensare che l’acquisto di abitazioni, che richiede comunque un significativo impegno finanziario della famiglia e sovente per un periodo assai lungo, non avesse mostrato una significativa contrazione, come infatti vi è stata. Per giunta nel corso del 2012 i tassi di interesse sono aumentati. In questo quadro, l’aumento della tassazione sulla proprietà ha aggiunto un ulteriore elemento (comunque non il più significativo) alla contrazione della domanda con riguardo essenzialmente al mercato delle seconde case.
L’entità della caduta del mercato residenziale nel 2012, tuttavia, va al di là di ciò che ci si poteva attendere sulla base dei numeri delle variabili economiche. Probabilmente, se muta e diventa più incerto il quadro delle aspettative di lungo termine delle famiglie, il passaggio immediato è la rimodulazione drastica e repentina dei piani di spesa, una ricerca di luoghi più sicuri per i flussi di nuovo risparmio e non trovandoli una maggiore tesaurizzazione. Questo può spiegare l’accrescersi dell’intensità delle variazioni negative del mercato residenziale di trimestre in trimestre nel corso del 2012».